Partiamo dal presupposto che il terreno agricolo può essere equiparato a qualsiasi altro bene immobile. Proprio come una casa, infatti, può essere venduto senza particolari restrizioni, purché la procedura venga eseguita correttamente e attraverso un atto di vendita regolare. Tuttavia, senza il supporto di un intermediario, la transazione potrebbe risultare più complessa. Esistono infatti diversi passaggi fondamentali da seguire, che in alcuni casi possono rivelarsi tutt’altro che semplici.
Terreno agricolo: cosa sappiamo
Il terreno agricolo, o suolo agrario, rappresenta una tipologia di terreno destinata principalmente ad attività produttive. Può essere utilizzato per la coltivazione di piante, alberi da frutto, ortaggi, oppure per l’allevamento di animali destinati a diversi scopi. Inoltre, il proprietario ha la possibilità di migliorare il terreno stesso, incrementandone la produttività e il valore.
Come avviene per altri immobili, il proprietario di un terreno agricolo può apportare migliorie per aumentarne la redditività. Tuttavia, ogni intervento deve essere inquadrato all’interno di un contesto legale, che ne riconosca la destinazione d’uso e la regolarità, anche nel caso in cui il terreno non sia attualmente utilizzato. Un terreno inutilizzato, infatti, può comunque conservare un valore e una potenzialità di utilizzo futura.
Per poter procedere alla vendita, il proprietario deve essere in possesso di tutta la documentazione necessaria e aggiornata. Tra i documenti fondamentali rientrano il certificato di destinazione urbanistica, il titolo di proprietà, la mappa catastale, il certificato catastale e la visura ipotecaria. Questi documenti sono indispensabili sia per la stipula dell’atto di vendita sia per eventuali verifiche successive.
Come calcolare il valore?
Determinare il valore di un terreno agricolo è un’operazione complessa, influenzata da molteplici fattori. Tra questi, la posizione geografica, l’altitudine, la pendenza del terreno, la tipologia di coltivazioni presenti e l’utilizzo precedente. La presenza di particolari colture, alberi o altre caratteristiche specifiche può incidere notevolmente sulla valutazione finale.
Ogni dettaglio può essere determinante per stabilire il valore effettivo del terreno. Ad esempio, la presenza di affittuari o l’assenza di divisioni fisiche tra le particelle possono influire sulla valutazione. È importante sapere che il diritto di prelazione può essere esercitato anche dai confinanti, ovvero da chi possiede terreni adiacenti.
In generale, in Italia, il valore di un ettaro di terreno agricolo può variare sensibilmente: si parte da una base di circa 8.000 euro fino ad arrivare a 30.000 euro, a seconda delle caratteristiche e delle condizioni specifiche. Questa ampia forbice è dovuta alla molteplicità dei fattori che concorrono alla determinazione del prezzo.
Quali sono le tipologie di terreno
Non solo la tipologia, ma anche la destinazione d’uso e la storia del terreno incidono sul valore finale. Ad esempio, un terreno adibito a pascolo può essere valutato intorno ai 2.000 euro al metro quadrato, mentre un terreno incolto può superare leggermente questa cifra, a seconda delle sue potenzialità.
Un orto, invece, può raggiungere e superare i 10.000 euro al metro quadrato, così come i frutteti e i terreni seminativi di pregio. I vigneti, soprattutto se produttivi e situati in zone rinomate, possono arrivare a valori che sfiorano i 20.000 euro al metro quadrato.
Va inoltre considerato il reddito dominicale, ovvero il reddito netto che il terreno può generare se sfruttato. A questo si aggiunge la tariffa d’estimo, che dipende dalla località in cui si trova il terreno e da altre valutazioni specifiche legate alla produttività e al contesto territoriale.
In che modo vendere?
Una volta compresi tutti gli aspetti relativi al terreno e al suo valore, la domanda principale riguarda le modalità di vendita. Come per qualsiasi altro immobile, esistono diversi canali che possono essere utilizzati per facilitare la transazione e ottenere il miglior risultato possibile.
Oggi sono disponibili numerosi portali online che svolgono la funzione di intermediari, semplificando la trattativa tra venditore e potenziali acquirenti. È consigliabile presentare il terreno come un vero e proprio prodotto: realizzare fotografie dettagliate di ogni area e da diverse angolazioni aiuta a mostrare tutte le caratteristiche e a suscitare maggiore interesse.
È altrettanto importante redigere una descrizione accurata e completa, in modo da valorizzare ogni aspetto del terreno e ottenere una valutazione più precisa e vantaggiosa. Anche se il terreno non è attualmente produttivo, mantiene comunque un valore che non può mai essere considerato nullo. Per questo motivo, è fondamentale tenerne conto in ogni fase della vendita.
